En el año 2013, ante la imposibilidad de pagar un préstamo hipotecario con una entidad de crédito, la consultante acepta renunciar a su vivienda habitual en pago del préstamo. Siguiendo las instrucciones de la entidad de crédito acreedora, suscribe escritura de compraventa y subrogación de créditos con garantía hipotecaria con una sociedad dependiente de la misma entidad bancaria, que se subroga en el préstamo hipotecario, y declara la entidad bancaria plenamente extinguido el préstamo con esta operación.
Se eleva consulta a la DGT sobre si a la transmisión de la vivienda se le aplican las exenciones previstas en relación al IIVTNU e IRPF, a lo cual responde:
1. IIVTNU
- Están exentas las transmisiones realizadas por personas físicas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios (LHL art.105.1.c).
- Para tener derecho a la exención se requiere que el deudor o garante transmitente o cualquier otro miembro de su unidad familiar no disponga, en el momento de poder evitar la enajenación de la vivienda, de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda hipotecaria. Se presume el cumplimiento de este requisito. No obstante, si con posterioridad se comprobara lo contrario, se procederá a girar la liquidación tributaria correspondiente.
- La situación de solvencia sobrevenida del deudor posterior a la transmisión de la vivienda habitual no impide la aplicación de la exención.
2. IRPF
Están exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o garante del deudor, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios. Igualmente, es requisito necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficientepara satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda (LIRPF art.33.4.d).
3. Requisitos para la consideración de dación en pago cuando se realice a favor de un tercero
En este caso, analiza si la transmisión de la vivienda habitual del deudor hipotecario a favor, no de la entidad acreedora, sino de un tercero (sociedad gestora de activos), puede considerarse a estos efectos dación en pago y, por ello, resultar beneficiaria de las referidas exenciones establecidas en el IIVTNU y el IRPF.
La DGT sostiene que la dación en pago no queda desnaturalizada ni muta su naturaleza por el hecho de que se haga a favor de un tercero, distinto del acreedor hipotecario, siempre que sea éste el que imponga dicha condición para acceder a la dación y la acepte como extintiva de la obligación.
4. Devolución de ingresos indebidos
Finalmente estima que, al realizarse la transmisión de la vivienda de la consultante en el año 2013, resulta de aplicación el período de retroacción de efectos de las exenciones anteriores, al ser establecidas en L 18/2014 art.122 y 123
Por lo tanto, si según todo lo anterior, son de aplicación las exenciones establecidas con carácter retroactivo, losingresos realizados en concepto de IRPF e IIVTNU por la dación en pago de la vivienda habitual se hicieron de manera indebida y el contribuyente tiene derecho a la devolución de ingresos indebidos correspondiente.